谢杨春等：“布”的多、开工少，2023年城投公司如何破局？

作者 谢杨春 克而瑞研究之中心研究艺术总监

吴嘉茗 克而瑞研究之中心副研究员

近两年来，房地产低价小规模低迷，国内各大城北并转子公司成为保持国有土地低价牢固的主力，但其更加多是承担低价托底剧情，拿地开工率总体低于平皆素质。

低价之中，一方面城北并转子公司技术开发意志力颇多受严厉批评，另一方面以外城北并转子公司债务阻力来得传统房地产跨国子公司小。上新一年，城北并转子公司拿地之后如何找回出路？

城北并转子公司托底近半数地段

克而瑞图表显示，都是历次集之中供地，城北并转子公司在2021年、2022年前三同型拿地额度皆呈现逐步上升走势，额度占有比也日益走高。

2021年的三轮集之中供地，城北并转子公司拿地额度从1585亿元大大提高至3229亿元，占有比也从10%大幅大大提高到40%；2022年，城北并转子公司积极参与拿地额度、建筑面积、幅数占有比分别达到46%、58%和55%，较2021常年有轻微大大提高。

城北并转子公司拿地在一定程度上尽可能了国有土地低价的比较稳定运转，但与其他以房地产技术开发为主业的经营性房企相比，城北并转子公司技术开发意志力要略逊一筹，且先前有过技术开发新项目的城北并转子公司，因多年不认真上新新项目技术开发，也未必能适应理论上低价，这从拿地新项目开工小规模性便是。

月内2022年12月，2021年的集之中供地所有成交新项目，其之中67%已经开工，2022年，集之中供地成交新项目开工率为31%。其之中，城北并转子公司开工率总体低于其他跨国子公司，而城北并转子公司近两年拿地新项目的开工率分别只有38%和8%，远低于整体素质。

城北并转子公司手上国有土地要如何处理？

理论上，摆在城北并转子公司面前有两个急需解决的疑虑。

第一，技术开发意志力。相较于传统技术开发跨国子公司，城北并转子公司在房地产下行线周期性之中，不想独立技术开发挑战性颇多大。即便城北并转子公司所拿地段有盈利空间，但考虑到理论上各种国有土地、财务成本，不少城北并转子公司无论如何身陷可能“盈利”但“滚”不起的小规模性。

第二，收益阻力。目前，城北并转子公司债务阻力来得房企小，才有以外城北并转子公司显现债权人。一方面，近年来城北并转子公司为数、城北并转债的出版发行以及复元为数不断攀升。根据Wind图表，2013年以来，各省市整体的城北并转债出版发行为数、复元债券为数和复元为数不断增长，且2018年后有轻微大大提高。

另一方面，我们通过分析城北并转子财务小规模性发现，城北并转子公司比如说是2021年在国有土地低价“托底”拿地的平台类子公司，；大负债率素质优于房企平皆。

截至2022年之中期，不少城北并转子公司的；大负债率皆优于100%，以外跨国子公司；大负债率素质在150%、200%以上，且多家跨国子公司经营性现金流为负，财务阻力和经营后果大大降低。

综上所述，城北并转拿地并非长久之计，大量存量国有土地以及显露的后果债务都无论如何制约城北并转子公司小规模“托底”的可能性。城北外野手上的国有土地要如何处理？

首先，我们建议城北并转子公司可以找合作关系方展开联合技术开发。先前城北并转子公司与本地民企、大型央国企合作关系较多，但门槛比起极低，且理论上低价低迷，并不能从根本上化解城北并转子公司的内外后果。

其次，城北并转子公司可技术开发代建该公司。由于城北并转子公司技术开发意志力太少，可考虑选择蓝城北、绿城北、香港）有限公司、金地、规划设计等优势轻微的跨国子公司独自一人技术开发代建该公司。